Possibile per l’assemblea limitare il godimento di alcuni beni condominiali in misura proporzionale al valore della quota dei singoli condòmini

L’assemblea condominiale può, con delibera ad hoc, adottata a maggioranza semplice, limitare il godimento dei beni condominiali non rientranti nell’elenco fissato dal Codice Civile e può farlo in misura proporzionale al valore della quota dei singoli partecipanti alla comunione, purché, però, non impedisca agli altri partecipanti di farne uso.
Questo il principio fissato dai giudici (sentenza numero 4966 del 5 marzo 2026 della Cassazione) alla luce del contenzioso sorto in un condominio in quel di Verona.
Riflettori puntati, nella vicenda in esame, sul nuovo regolamento condominiale che, in particolare, disciplina l’uso del campo da tennis e della piscina, violando, secondo un condòmino, il diritto di pari uso da parte di tutti i condòmini.
Nello specifico, , secondo il condòmino che contesta il nuovo regolamento, riguardo al campo da tennis, il regolamento ne prevede l’utilizzo turnario secondo un criterio basato sui millesimi, con la conseguenza che i condòmini proprietari di più millesimi avrebbero potuto utilizzare il campo da tennis per più ore la settimana, mentre, quanto alla piscina, la proprietà di maggiori millesimi consente di invitare un maggior numero di ospiti rispetto al numero che è, al contrario, consentito a chi è titolare di un minor numero di millesimi.
Per i giudici di merito, però, le obiezioni sollevate dal condòmino sono prive di fondamento. Innanzitutto perché è legittimo l’uso turnario dei beni condominiali nelle ipotesi in cui non sia possibile un godimento simultaneo da parte di tutti i condòmini, e poi perché non è emersa alcuna limitazione del diritto d’uso dei condòmini.
In aggiunta, poi, i giudici di merito chiariscono che l’uso della cosa comune deve rispettare due limiti: la non alterazione della sua destinazione e il diritto degli altri comproprietari di un uso paritario, da non intendersi come uso identico e contemporaneo, soprattutto in caso di impossibilità di godimento promiscuo da parte di tutti. Legittima, dunque, la turnazione disposta con il regolamento approvato con la delibera impugnata, perché la previsione del divieto di accesso ad estranei o la limitazione dell’utilizzo dei beni condominiali a soggetti terzi non pregiudicano il diritto d’uso di detti beni da parte dei condòmini.
Su questa linea di pensiero, infine, anche i giudici di Cassazione, i quali respingono definitivamente le obiezioni sollevate dal condòmino.
Chiara la questione sul tavolo: è consentito limitare il godimento di beni condominiali, non rientranti nell’elenco fissato dal Codice Civile, sulla base del criterio dei millesimi di proprietà?
In primo luogo, la piscina ed il campo da tennis non costituiscono parti necessarie per l’esistenza o per l’uso delle unità abitative, né sono destinati al loro uso o servizio. In parole povere, senza questi beni in comune, le costruzioni esisterebbero ugualmente e potrebbero del pari essere utilizzate. Si tratta, quindi, di beni, i quali sicuramente accrescono il pregio ed il valore del complesso immobiliare ed ai titolari forniscono comodità, conforto e svago, ma tra queste parti in comune e le unità immobiliari non si rinviene una relazione di accessorietà, mentre, in fatto, esiste un mero legame spaziale, configurato dalla collocazione nell’area del complesso immobiliare.
Avuto riguardo, poi, alla utilità che forniscono, il campo da tennis e la piscina costituiscono beni ontologicamente autonomi, suscettibili di godimento fine a sé stesso, che si attua in modo indipendente dall’uso degli immobili in proprietà individuale, tanto che non sempre tutti i proprietari delle unità immobiliari li utilizzano.
In difetto della relazione accessorio-principale, manca la ragione che giustifica il ricorso alle norme specifiche sul condominio negli edifici e si applicano, invece, le norme sulla comunione, precisano i magistrati di Cassazione.
Poiché ai beni in comunione difetta il carattere della strumentalità, il rapporto di comunione si esaurisce nella mera contitolarità dei diritti, e ciascuno dei contitolari è in grado di godere direttamente del bene soddisfacendo in maniera immediata il proprio interesse, sia pure con il limite giuridico della concorrenza delle altre quote.
In tema di comunione, l’uso del bene comune è disciplinato dal Codice Civile, che prevede il diritto di ciascun condòmino sulle parti comuni, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. Ma la nozione di pari uso della cosa comune non va intesa nel senso di uso identico e contemporaneo, dovendo ritenersi conferita dalla legge a ciascun partecipante alla comunione la facoltà di trarre dalla cosa comune la più intensa utilizzazione, a condizione che questa sia compatibile con i diritti degli altri.
I limiti posti dal Codice Civile all’uso della cosa comune da parte di ciascun partecipante alla comunione, ossia il divieto di alterarne la destinazione e l’obbligo di consentirne un uso paritetico agli altri comproprietari, non impediscono al singolo condòmino, se rispettati, di servirsi del bene anche per fini esclusivamente propri e di trarne ogni possibile utilità. In particolare, per stabilire se l’utilizzo più intenso del singolo sia consentito, deve aversi riguardo non all’uso concreto fatto dagli altri condòmini in un determinato momento, ma a quello potenziale in relazione ai diritti di ciascuno, e l’uso deve in ogni caso ritenersi permesso se l’utilità aggiuntiva ricavata dal singolo comproprietario non sia diversa da quella derivante dalla destinazione originaria del bene, sempre che tale uso non dia luogo ad una servitù a carico del suddetto bene comune.
Va poi tenuto presente che i limiti relativi all’uso del bene comune possono essere resi più rigorosi dal regolamento condominiale, o da delibere assembleari adottate con il quorum prescritto dalla legge, fermo restando che non è consentita l’introduzione di un divieto di utilizzazione generalizzato delle parti comuni.
I magistrati tengono poi a precisare che il concetto di pari uso non può essere equiparato a quello di uso identico, sia in temini quantitativi che in termini qualitativI.
Altra norma rilevante in materia di comunione è quella che dispone che il diritto di ciascun condòmino sulle parti comuni, salvo che il titolo disponga diversamente, è proporzionale al valore dell’unità immobiliare che gli appartiene.
Se la regola generale è l’uso collettivo della cosa comune, la titolarità della quota può certamente costituire un criterio oggettivo per disciplinare l’uso del bene comune, fermo restando che la disciplina relativa al godimento del bene non comprima l’utilizzo degli altri partecipanti alla comunione.
Il potere di ciascun partecipante alla comunione è tendenzialmente ampio come quello di chi sia l’unico titolare del diritto, ma tale principio, spiegano i giudici di Cassazione, deve essere contemperato con riferimento alla quota di pertinenza.
Fermo restando il divieto di impedire l’uso agli altri condòmini, in materia di godimento, anche indiretto, del bene che non possa essere usato in modo simultaneo, è possibile disciplinare l’uso del bene in modo proporzionale alla quota di comproprietà. Unico limite alla disciplina di utilizzo del bene comune è che non venga introdotto un divieto di utilizzazione generalizzata delle parti comuni, ipotesi rimasta esclusa nella vicenda in esame.
Il criterio della proprietà in base ai millesimi è, quindi, un criterio oggettivo cui può fare ricorso l’assemblea per disciplinare l’utilizzo della cosa comune, proporzionando alla quota il vantaggio che il partecipante può trarre dal bene comune. In tal senso depone anche la norma laddove prescrive che il partecipante non può estendere il suo diritto sulla cosa comune in danno degli altri partecipanti se non compie atti idonei a mutare il possesso nel senso di possedere uti dominus impedendo agli altri partecipanti il pari esercizio.
Il corollario di tale principio è che l’elenco fissato dal Codice Civile in materia di parti comuni non è norma inderogabile e, fermo restando il divieto di impedire ai partecipanti l’uso del bene comune, il regolamento può prevedere un diverso parametro per il godimento del bene attraverso l’uso turnario o differenziato, privilegiando chi concorre maggiormente alle spese per la sua conservazione o godimento.
Tirando le somme, nella vicenda in esame va ritenuto valido il regolamento condominiale che ha disciplinato gli accessi ai terzi – e non ai condòmini o familiari – alla piscina condominiale ed ha previsto modalità di prenotazione del campo da tennis da parte dei condòmini stessi sulla base dei millesimi, restando inalterato il criterio di utilizzo evidentemente turnario. A tutti i condòmini è stato assicurato, dunque, l’utilizzo della piscina e del campo da tennis, prevedendo legittimamente maggiori possibilità di godimento, anche in via indiretta, ai condòmini titolari di un maggior numero di millesimi.
Si tratta di un criterio oggettivo che, precisano i giudici di Cassazione, non esclude dall’utilizzo della piscina e del campo da tennis i condòmini titolari di una minor quota ma ne limita il godimento, non reputando possibile il godimento paritetico soprattutto con riferimento al numero degli ospiti non familiari dei condòmini.
Il regolamento in esame, mantenendo inalterato ed impregiudicato il godimento dei beni condominiali da parte di tutti i condòmini e dei loro familiari, ma dovendo darsi delle regole per disciplinare l’accesso di loro eventuali ospiti, si è uniformato ad un criterio oggettivo coincidente con il criterio adottato per la ripartizione delle spese di manutenzione e conservazione dei beni tra i comunisti.