Affitto di un immobile ad uso abitativo: possibile la tardiva registrazione

Il contratto di locazione di un immobile ad uso abitativo, se non registrato nei termini di legge, è nullo, ma può comunque, in caso di tardiva registrazione, produrre i suoi effetti con decorrenza ex tunc, sia pure limitatamente al periodo di durata del rapporto indicato nel contratto successivamente registrato.
Questo il chiarimento fornito dai giudici (ordinanza numero 5670 del 4 marzo 2025 della Cassazione), i quali aggiungono che l’avvenuta registrazione tardiva del contratto ne sana la nullità con efficacia retroattiva e, pertanto, il conduttore che abbia corrisposto il canone nella misura ridotta prevista dalle disposizioni dichiarate costituzionalmente illegittime è inadempiente, dovendo corrispondere l’intero canone pattuito a partire dalla cessazione degli effetti della illegittima disciplina agevolata.
A chiusura del contenzioso, relativo ad un immobile dato in locazione, i giudici sanciscono la risoluzione del contratto, a fronte della responsabilità dei conduttori per aver omesso di pagare il canone di locazione nella misura pattuita. Decisiva l’applicazione della legge del 2015: l’importo minore del canone, pari al triplo della rendita catastale dell’immobile, era dovuto solo dalla data di entrata in vigore del decreto legislativo numero 23 del 2011 fino al giorno 16 luglio 2015, mentre, per i canoni successivi all’entrata in vigore della legge del 2015, i conduttori erano tenuti a pagare l’importo concordato. In sostanza, a partire dal 17 luglio 2015 il locatore aveva diritto di percepire nuovamente l’intero canone pattuito, così come per il periodo intercorrente tra la stipula del contratto – settembre 2009 – ed aprile 2011.
Invece, i conduttori hanno continuato sempre a pagare il canone ridotto, quando, invece, avrebbero dovuto pagare quello contrattualmente stabilito a partire dal 17 luglio 2015, quindi la morosità idonea alla risoluzione del contratto, poiché mai sanata, sussisteva al momento della pronuncia di risoluzione.