Mancato conseguimento dei titoli amministrativi per l’impresa: possibile chiamare in causa il locatore

In materia di locazione ad uso non abitativo, il mancato conseguimento, da parte del conduttore, dei titoli amministrativi necessari allo svolgimento della sua attività imprenditoriale può dar luogo a responsabilità del locatore se il loro ottenimento è impossibile in ragione delle caratteristiche intrinseche del bene locato oppure se il concedente ha formalmente assunto l’impegno di conseguirli o se, in forza del principio della buonafede contrattuale, deve ritenersi comunque tenuto a collaborare con il conduttore, in quanto la sua fattiva partecipazione al corrispondente procedimento amministrativo è indispensabile per la realizzazione della causa contrattuale desumibile dalla volontà negoziale delle parti.
Questo il principio di diritto fissato dai giudici (ordinanza numero 2791 del 4 febbraio 2025 della Cassazione), chiamati a prendere in esame il contenzioso relativo alla locazione a scopo commerciale di un immobile, contenzioso originato a fronte di un inadempimento addebitato al locatore e relativo al mancato intervento per regolarizzare l’intervenuta trasformazione di una parte dell’immobile locato, trasformazione compiuta abusivamente dal precedente conduttore.
Ampliando l’orizzonte oltre la specifica vicenda, i giudici chiariscono che, salvo il caso estremo in cui il conseguimento dei necessari titoli amministrativi debba ritenersi oggettivamente non consentito in ragione delle caratteristiche intrinseche del bene concesso in godimento, sarà il conduttore (interessato all’effettiva idoneità del bene che intende assumere in locazione allo svolgimento della propria specifica attività imprenditoriale) a dover assumere ogni iniziativa conoscitiva e operativa ai fini dell’eventuale conseguimento dei titoli amministrativi conformi ai propri interessi, senza che, peraltro, a tale conseguimento il locatore possa ritenersi obbligato, là dove un simile obbligo non abbia formalmente assunto sul piano contrattuale. Allo stesso tempo, il locatore, pur quando non abbia formalmente assunto alcun impegno al conseguimento dei necessari titoli amministrativi, deve ritenersi comunque tenuto a collaborare con il conduttore al fine di ottenerli, là dove la sua fattiva partecipazione al corrispondente procedimento amministrativo sia indispensabile ai fini della realizzazione della causa contrattuale per come ricostruita attraverso l’interpretazione della volontà negoziale delle parti. In tal caso, sarà tuttavia necessario, in sede interpretativa, dar conto in modo analitico degli specifici indici di fatto idonei a sostanziare e a giustificare l’effettiva imposizione, a carico del locatore, dell’obbligo di consentire al conseguimento dei titoli amministrativi indispensabili alla realizzazione della causa contrattuale, trattandosi comunque di una delicata operazione interpretativa volta in ogni caso a incidere (sia pure sul solo piano della qualificazione amministrativa) sulla sostanza economica e, dunque, sull’identità stessa di un bene alla cui trasformazione o modificazione il locatore comunque non intese assumere alcun formale o espresso impegno.
Ritornando alla specifica vicenda, la locatrice non ha mai assunto alcun formale o espresso impegno volto al conseguimento dei titoli necessari allo svolgimento dell’attività imprenditoriale della società conduttrice, e quindi deve escludersi che la stessa locatrice potesse ritenersi obbligata ex fide bona a collaborare con la conduttrice al fine di consentirle di ottenere quegli stessi titoli.
Al contrario, l’aver assunto in locazione un locale-magazzino (contrattualmente definito come tale), trascurando di approfondire e di risolvere (nel proprio stesso interesse) la contraddizione costituita dall’evidente difformità della situazione catastale del bene rispetto alla sua effettiva condizione di fatto (di laboratorio di carni), senza neppure preoccuparsi di acquisire l’impegno dei locatore a consentire il conseguimento dei titoli necessari alle proprie specifiche esigenze imprenditoriali, non vale a tradursi, a distanza di tempo, nella pretesa di imputare alla locatrice la responsabilità contrattuale di non condividere quella volontà di trasformazione catastale, mai formalmente autorizzata.